01

小学资源对比：势均力敌，各有侧重

德胜和月坛都拥有5所优质小学，整体办学水平处于同一梯队，诸多学校实力相近，核心差异主要体现在直升政策、办学特色及资源倾斜上，具体对比如下：

1. 核心头部小学对比：实力相当，细微有别

德胜的育翔小学与月坛的育民小学，整体实力基本持平，不存在绝对的高低之分，堪称两大区域的“王牌小学”。育民小学的ZB资源相对丰富一些，而育翔小学则是德胜区域家长选择ZB时的首要目标，当然，德胜区域也有不少家长倾向于选择西师附小。

2. 中坚力量小学对比：旗鼓相当，各有亮点

德胜的西师附小、五路通小学，与月坛的中古友谊小学、三三小学，实力同样不相上下，基本处于平手状态。

3. 特色小学对比：优劣势鲜明，取舍不同

这是两大区域小学对比的核心差异点，也是家长选择时的重要考量因素：

德胜的三帆附小，最大优势是拥有80%的直升三帆中学（顶级初中），这一优势让其成为德胜区域的热门小学，热度居高不下；但短板也较为明显，小学本身的办学质量相对普通，相较于区域内其他优质小学，稍逊一筹。

月坛的复兴门外一小，与三帆附小形成鲜明对比——该校没有直升政策，升学完全依靠派位；但优势在于小学本身的办学水平更高，校园管理、教学质量、师资素养等方面，都要优于三帆附小。简单来说，三帆附小赢在“ 直升 ”，复兴门外一小赢在“小学本身”。

4. 名校分校对比：关联度不同，差距明显

两者均有实验二小的 亲戚

德胜的实验二小德胜校区，与实验二小本校实行统一法人、统一教学、统一大纲、统一排班的管理模式，与本校荣辱与共、资源共享；不过需要明确的是，“统一教学”并不等同于“统一师资”， 德胜 的师资力量仍与本校存在一定差距，但整体办学水平有保障。

月坛的实验二小白云路分校，与本校的关联度较低，本质上属于“挂名分校”，两者各自独立办学、互不干涉，分校的办学质量、资源配置等，均与本校没有直接关联，整体实力相对薄弱一些。

02

初中资源对比：上限持平，路径不同

整体实力来看，两大区域的顶级初中水平相当，德胜有三帆中学，月坛有八中，均为西城区乃至北京市的顶尖初中，办学质量、升学成绩不分伯仲；而区域内相对薄弱的初中，如德胜的7中与月坛的44中，两者实力也相差无几，不能简单判定44中就一定 差 于7中。

核心差异在于升学路径的难易程度，这也是两大区域争议的核心所在：月坛与金融街相邻，本身就是ZB资源的聚集地，若家庭没有ZB，想通过派位进入月坛的顶级初中，难度极大，只能寄希望于“运气爆棚” 。

而德胜的顶级初中升学，相对来说更 容易一些 ，无ZB家庭通过合理规划，仍有一定的机会进入优质初中。

但换个角度来看，若家庭拥有ZB，且工作单位在月坛，那么月坛的优势会瞬间凸显：月坛既有顶级小学，又有顶级初中，若能实现“上班、上学、居住”15分钟生活圈，兼顾工作与孩子教育，无需舍近求远前往德胜，这种“家门口的优质教育+便捷生活”的配置，对大多数家庭来说都是极具吸引力的选择，想必很少有人会放弃这样的便利，特意奔赴德胜择校。

03

总结

• ZB家长月坛首选

• 无背景中产高知家庭德胜首选

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首先，解释一个名词：“20731后”，大概的意思是2020年7月31日以后在西城区幼升小的家庭需要多校划片入学。与之对应的单校划片入学群体就是20731前，2026年是最后一届了，以后就没有这个名词了，而且单校划片群体的判定非常非常宽松，觉得自己有希望的建议自行咨询西城教w，教w电话很好打，工作日连续打几十次肯定能接通。

与20731类似的一个名词是1911，意思是2019年1月1日后幼升小的群体，1911适用于海淀和东城区。

很明显，这两年大多数在西城幼升小的家庭属于20731后群体，对这个群体的家庭来说，有两个知识点是必须知晓的：一是东西城小学阶段禁止区内转学，意思就是你在哪个小学上，将来小升初就在那个小学所属的学区派位，中途不能转学到其他小学，当然你可以转到别的城区。所以东西城幼升小的入学结果很重要，直接决定了小孩将来在哪个学区小升初。

第二点：东西城的20731后或1911后入学群体，幼升小的入学规则是怎样的？——东城很简单，随机调剂，主打一个“混沌均衡”，你买哪儿的房子与你上哪个小学没什么必然联系。为了教育均衡，东城幼升小没有西城海淀填报志愿、电脑派位那么繁琐，直接给你一条短信，随机调剂到房产周边小学，甚至会出区，就是说你买了安交学区、方家胡同小学的学区房，结果短信让你到黑芝麻小学报到、甚至是隔壁学区的渣小都是很常见的。东城就这样，极端的教育均衡。

西城幼升小就不一样了，2024年之前，西城20731后幼升小多校结果由志愿填报决定，三批次志愿、解释起来很麻烦，但2024年和25年，西城似乎暗改了以前幼升小的规则，变成“房本优先”了。意思是“你在西城购房时间越早，幼升小留在划片小学、或者同一学区其他小学的几率就越高”。简单举例，A和B都在买了德胜学区育翔小学的划片房产，A买的更早，那么A留在德胜学区的概率比B更高，甚至会出现A买的是隔壁小学的学区房、但只要A买房时间足够早，上育翔小学的概率依然会比买了育翔学区房的B更高。

最直接的案例就是奋斗小学房本时间排名靠后的家庭有可能上不了奋斗小学，但金融街学区其他小学（西单宏庙）房本时间排名靠前的家庭却有很大概率可以上奋斗小学。也有人会说，那我买华嘉小学学区房，岂不是有几率上奋斗？——的确有这个几率，前提是华嘉小学学位爆满，接不下划片内房本时间靠前的家庭了，这种情况有可能出现、但这种情况不可能出现。所以买渣小学区房、被多校到牛小的概率几乎是0（西城是0，东城不一定）。

西城幼升小的机制略微有点复杂，而且经常暗改入学规则，可能两年后西城幼升小又换了别的方式，房本时间长也没用啦，那家长也不要惊讶，西城就是这样的，有那么一点善变......

看到这里，想必家长都知道西城幼升小变数有多大了，但实际情况更加复杂。比如最热门的德胜学区，最近两年入学情况好了很多，绝大部分买了德胜学区房的家庭都能留在德胜，但比较冷门、学区质量也一般的陶白学区反倒连续两年学位爆满，20731后群体大量出区。

原因也很简单，——德胜前三年都被多校出区、最近两年敢买德胜的人比较少了，但陶白人太多了，尽管区域热度不高，也没什么牛小，但学校实在容纳不下。也有家长比较聪明，觉得被多校出区是好事，因为陶白学区质量一般嘛，但比陶白学区质量还差的学区并不是没有，广牛就在旁边等着接收呢。广牛所有小学连续五年学位充足，广牛大舞台，只要你敢来，肯定能给你留下，你来嘛？

表格里橙色背景的对口直升小学，小升初规则类似东城的定额直升与海淀的对口直升，80%的比例指的是该小学填报对口直升初中志愿的80%学生会被电脑派位摇号录取。对家长来说，对口直升的机制比绿色背景的一贯制学校要灵活很多，一贯制学校一般是5+4学制，五年小学四年初中，只要上了小学部，学籍会被锁死，将来只能上一贯制学校的初中部。有很多一贯制学校的初中部水平并不高，甚至可以说垃圾，所以一贯制学校的学区房堪称冰火两重天，——初中部强的一贯制学校，学区房特别贵，而且很大概率买房也上不了；初中部弱的一贯制学校，学区房又特别便宜，只有一些赌性大或者啥都不懂的家庭敢买。

西城的一贯制学校也不少，但大部分都是民办学校或者全区招生学校，能买房入学的一贯制学校只有育才，育才初中部你们都懂的。什么叫全区招生学校呢？——最近几年，小学初中入学数量剧增，所以北京兴建了很多新学校。这些新学校往往软硬件条件很好、但没有划片范围，招生方式是面向全区摇号招生，这就是全区招生学校的由来。

西城最近几年的新学校特别多，入学方式基本都是全区摇号招生，但可能会有一些特殊的规则，你们懂的。所以这些全区招生校的生源质量都比较高，在家长间的热度也很高，比如德胜中学、京华实验什么的。全区招生校的报名时间是最靠前的，相当于一次抽奖机会，西城家长一定不能错过。西城幼升小的入学方式非常多，大家自己看图了解一下吧，我就不再赘述了。

西城小升初的入学方式也很多，但熬到小升初的家长基本都不是新手了，一派二派什么的，很多家长都懂，贴一下图，家长自己看一下就行。值得注意的是，很多家长执着于寻找学区派位质量高的学区，但学区派的数据、也就是每所初中在每个学区会分配多少派位名额的数据，只有东城会公布，西城和海淀是没有的，海淀甚至每个学区有哪些派位初中都不公布，网上很多派位数据都有点虚构的成分，我个人比较推荐家长用下限初中的数量和水平来衡量某些学区的整体质量，也就是说“哪个学区的渣中更多、更垃圾、就首先排除那些学区”。

目前西城最顶尖的学区依然是德胜、月坛和金融街，垫底的还是广牛，最拥挤的学区是广外和陶白，其他学区互有长短。东城最顶尖的学区是安交、和平里，垫底的还是天永，其他学区都比较均衡，但不推荐买东城一贯制学校的学区房，最好观望一两年，最后再给大家讲一下东城与西城学区的一些不同之处。

拿目前东城最火的和平里学区举例，东城的定额直升学校特别多，除了安交的牛小以外，几乎可以说涵盖了所有小学。这是东城搞教育均衡的一种方式，核心就是人人都有抽奖机会，能上牛校全看运气和爹地......定额直升和西城海淀的比例直升其实是一样的，只不过西城的比例特别高（80%），海淀的比例有点低（大部分是30~40%），东城的定额比较少（大部分是十几个、或者二三十个）。

东城以前定额直升学校没那么多，出于教育均衡的原因，每年都在新增定额直升学校，2025年把龙体的所有小学也加入了定额直升的行列。而且东城还把所有成绩一般的初中都纳入了名校教育集团，甚至把渣中直接与牛中一体化融合。

东城就是这么雨露均沾，教育均衡做的非常彻底，——幼升小随机调剂入学，除了安交的牛小以外，所有小学都有直升抽奖机会，所有渣中都纳入名校教育集团，甚至与名校一体化办学，其他中招政策利好也倾向于扶持渣中......

但教育均衡做的好，并不意味着在东城就能躺平了，从最近两年的家长反馈来看，原先最佛系的东城也越来越卷，各校私底下对优质生源的竞争也越来越激烈。根源是北京高考一张卷，中考各城区分开阅卷、高中锁区招生、小学初中、中考各项数据都能糊弄，但高考必须和其他城区一起竞争。东城最近几年高考表现已经和朝阳坐一桌了，西城的高考表现也大不如从前，所以现在东西城的家长和东西城的高中压力都很大，“1+3”“0.5+3”的规模越来越大，1+3和0.5+3的本质就是让尖子生提前学习高中知识，北京中考已经失去了存在意义

——东西城学区房溢价那么高，尖子生一直不如海淀就算了，现在都快被朝阳赶上了，朝阳的便宜房子特别多，学区溢价很低，今年房价暴跌，那么高成本买东西城的学区房最终得到了什么？

我个人始终不建议大家在购买学区房上占用太多的家庭资产，特别是今年房价跌的很厉害，新的住宅建设规划将二手房的上限锁死了，新生儿数量大跌，经济收入预期远不如以前，中长期内，整个楼市的购房需求是持续萎靡的。条件更好的新房与不断深化的教育均衡又把购房需求不断推向现在的学区洼地，很明显现在越热门、学区质量越高的学区房、性价比是越来越低的，对北京的普通家庭来说，现在最大的问题不是如何选择适合自己的学区房，而是如何在选购学区房的同时、守住自己的家庭资产不缩水。

最后贴一下东西城2025年的学区概况表，这个表本来八月就应该发布的，但我被抄袭太多次了，你们在网上看到的北京学区概况表、都是抄袭咱的，举报也没用，干脆摆烂一直没更新，年底给粉丝群的北京家长更新一下，过几天再更新海淀的学区概况表↓

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所谓的石家庄住宅“新国标”是一个民间词汇，严格来说它由两部分组成，一是石家庄市局24年底透风、25年2月正式施行的一个名字很长的文件，截图如下。二是国家部委于25年3月正式发布、25年5月1日正式施行的《住宅项目规范》。

部委发布的《住宅项目规范》是全国范围内强制施行的，对公摊、容积率并没有做强制要求，主要改变是：提升了层高、提高了隔声标准、4层以上必装电梯等等，代表着行业底限，各城市的住宅建设标准肯定比部委设置的底限要高一些。实际上，全国各城市的住宅楼盘建设规划标准并不一致，甚至同一个省、不同地市的住宅建设标准也不一样。

比如石家庄前几年将主城区的住宅地块容积率上限订到了2.0，但其他城市依然在大批量出让容积率2.5~3.0的高层住宅地块。

又比如现在很多城市的住宅楼盘普遍可以做到0公摊甚至负公摊，石家庄即使在24年跟进了其他城市缩小公摊的改革步伐，但实际力度却非常有限。

相比上一代限高百米33层左右的高层住宅，2022~24年石家庄2.0容积率的住宅地块做出的所谓小高层住宅，实际公摊只缩小了大约5%左右，洋房公摊系数甚至没什么改变。25年住宅建设新国标施行以后，现在市面上的小高层产品实际公摊依然在12~16%左右，洋房公摊在5~10%左右。这个公摊表现是很一般的，因为上古时期的洋房公摊就是10~15%左右，新国标的洋房公摊只缩小了5%~10%，小高层公摊提升幅度同样也很小。

—— 个位数的公摊提升实在令市场很失望，这他喵就是心心念念的新国标住宅？怎么和人家别的城市不一样呢？

而且石家庄的新国标住宅楼盘，尽管也提高了景观设计要求，比如标配下沉庭院、风雨连廊、架空层什么，下沉庭院和风雨连廊以前就有，架空层算是一个比较新鲜的概念，但其他城市的架空层可以做到所有楼栋全覆盖，石家庄的新国标楼盘只象征性的在极少数楼栋做了架空层，问就是有，实际是“如有”......

聪明的朋友很明显可以看出：石家庄的新国标住宅提升幅度很有限，甚至好像有点敷衍的感觉，这是为什么呢？

经常有朋友说：你看人家别的城市，高品质楼盘那么多，石家庄怎么都是XXXX呢？——一是因为利润太低，二是因为本地楼市就这个水平。利润低，是最主要的原因。中海峯三售价一平三万以上，品质一下就做出来了，其他楼盘单价两万销量依然很差，品质肯定就没什么想象空间了。

除了拿地成本低的“小地Z”以外，大开发商在石家庄的项目利润都不高，所以很多开发商进石家庄楼市，第一件事必然是找本地的地主小伙伴......

2021年石家庄发生了一件大事儿：主城住宅地块容积率上限改为2.0。这是好事儿吗？这的确是大好事儿，切实提高了居民的住宅居住水平，肯定是大好事儿。但这事儿对开发商来说，就太痛苦了，

——原先2.5容积率还有一点利润空间，2.0容积率、成本没降多少、货量一下少20%以上，这生意还怎么做？

所以这几年石家庄楼市基本只有一家还在大规模拿地、大规模开发楼盘，但那家情况你们都懂的，瞧着就让人心疼~它不止要拿地卖房，还得做公建配套，那么多新学校、大公园都是成本呐~所以它的楼盘定价一直很高，成本真的下不来，市场也不欢迎，销量惨的一批，库存一大堆，负担特别重，所以石家庄根本没有做新国标住宅的动力——新国标如果提升幅度很大，那以前的库存还咋卖？我自己背刺我自己？

现在的情况就这么尴尬，——全国都在做0公摊，石家庄只能跟进，但只能跟进一点，跟进的太多、新国标住宅太好了，以前的库存彻底压手上咋办？低价甩卖，嫌市场崩的不够快吗？本来口碑就一般，新国标提升幅度很大的话，高价购房的前期业主心态就更爆炸了......

当然，新国标住宅楼盘相比上一代高层大板楼，已经强了很多，100平建面、轻松多出10平以上赠送面积，外立面也都建的很漂亮，户型也都是起码三面朝阳的，绝大部分楼盘都是洋房+小高的2.0容积率地块，我也经常给大家讲：改善客群买房一定要买新房，不要再看以前那些建筑垃圾了（话说的必须难听点，有的人购房心态还停留在上个世纪......）

但当我收到很多“要求购买保值房产的咨询”时，同样也会非常为难，——很明显现在99%的房产都不保值，无论新国标还是老破小，或者只能说新国标洋房还有一点未来（因为洋房没什么提升空间了）。为什么这么说呢？

从其他城市的楼市现状推断，石家庄的住宅建设标准还有很大的提升空间。有的魔怔人也别扯什么北方住宅设计有多难，我就问你张家口和天津怎么做到零公摊的？石家庄这一版住宅新国标的试用期是一年，很可能过个一两年，或者以前的库存去化的差不多了，就会有真正0公摊的新新新国标住宅出现~所以现在的新国标住宅也会被时代淘汰，保值？

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是的，你们没听错，北京差不多是最早“隐藏”二手房成交数据的城市，但初衷不是因为房价大跌，而是因为房价大涨......现在北京房价下跌，是另一个故事了。

北京楼市处于整个中国楼市置换链条的最顶端，北京楼市的现状与特征是极具代表性的，是很多一二线城市房地产现状的缩影。

大家都知道北京房价很高，也知道北京房价在跌，但很多人不了解北京这么高的房价到底是哪些人在买，——其实很简单，北京的购房群体大致分为两类，一类是本地置换群体，一类是外地出身的购房者。外地出身的购房者还能再细分为两类，一类是家境一般但在北京有固定工作、获得京籍后全靠自己努力在北京购房定居的群体，另一类是家庭富裕、依靠外地父母支持在北京购房定居的群体。

对北京本地置换客群来说，北京房价虽然高，但他们在北京有老辈攒下的根基（拆迁/分房）、普遍都已经有房了，加一点钱、甚至不用加钱，就能实现卖小换大、卖老换新、卖郊区换主城、卖二环换三环等常见操作。所以北京的连环单很常见，北京的高房价对本地人来说也不是很难接受。

因为他们初始获房成本很低，房价再怎么大起大落、对“地道的老北京”来说也只是赚多赚少的问题，风险最大的情况是越阶置换、就是说本来应该是五百万置换七百万，但有的老北京把自己五百万的房子卖了置换成一千万的房产、一千万的房子后期跌到了八百万甚至五百万、但家庭还背负着几百万房贷、家庭资产从五百万缩水成负数，这是风险最大的情况~但只要他们还在北京有房有户，将来再加点钱、一代代人慢慢置换、或者再碰到大的行情，依然能保持整个家族房产向上置换的链条不断。

所以对很多北京家庭来说，最重要的资产就是京户和京房。一旦丢掉这两样东西，换到别的城市定居发展，可能此生就再也没有机会返回北京了。

对外地出身的购房者来说，北京房价就很高了，因为他们在北京没房没根基，对外地出身、家境一般的购房者来说，三十岁之前拿出小几百万在北京能买到的房子，基本都是郊区远大新或者主城老破小。再往上置换，就归入“老北京们”的置换链条了。

当然，对另一类、家庭富裕的外地购房群体来说，他们往往能买到比郊区远大新和主城老破小更好一些的房产，但大家要注意：这类人群的购房资金，其实来自于其他城市的父母支援，这是另一个比较隐蔽的资金转移链条——小城市普通家庭的资金资产，会通过各种方式，尤其是“变卖房产套现再置换为大城市房产”的方式，缓慢又坚定的流向大城市。

所以北京楼市的置换链条有两条，一是本地居民的房产置换，二是外地出身的购房者用自身收入或其他城市的富集资金接盘北京的底层房产（郊区远大新或主城老破小）。

现在这两个链条都出现了很严重的问题，——房价下跌的行情开始从链条低端一步步传导到顶层，然后顶层作为楼市风向标，反过来再影响链条低端的行情。

问题的出现有很多解释，人口减少、恒大暴雷、中美贸易战甚至俄乌冲突等等等等，随便大家怎么想，反正最终造成的局势就是：现在我国经济增速放缓，社会各阶层对未来的收入预期是普遍看空的，甚至很多人现在收入就已经开始降低了，用一个不太恰当的词来形容就是——通缩。（强调，是不太恰当的形容！）

对楼市来说，通缩是毫无疑问且影响巨大的，——人口老龄化、新生儿数量大幅降低、城市化见顶......很明显未来中国楼市的购房需求是大幅降低的，甚至都不用谈什么未来，购房者数量、购房者收入最近几年就已经显著降低了。

北京房产处于整个中国楼市置换链条的最上层，北京高收入人群和本地置换客群是非常稳定的，所以当其他城市房价很早就开始下跌时，北京房价反而相对稳定，甚至2022年幼升小入学高峰时还能大涨一波，但当链条最低端、也就是外地出身的购房者数量减少、收入降低，外地城市房价进一步降低、富集而来的资金也显著缩水的时候，北京楼市的置换链条也终于被打破了：

置换链条最底层的远大新和老破小开始领跌，随后蔓延到主城学区房，最后蔓延到主城豪宅市场。

也有人注意到了，与二手房市场的惨淡行情相比，新房的房价就要稳定很多。为什么呢？因为2025年5月开始，国家出台了新的住宅建设标准（其他城市的住宅新规更是早于这个时间），从公摊、层高、容积率、景观设计等各个方面，全面拔高新房的整体品质，新房与二手房完全不是同一类事物了，新房市场与二手房市场被分割开来。

这样做的好处是保住了新房房价，保住了土地财政收入，大幅提高了以后的住宅品质，因为城市化已经见顶了、我们不再需要建一坨又一坨高层大板楼去接纳大批涌入的城市新人，高层住宅这个东西，实际上已经没有未来了、被新时代淘汰了。

所以现在市场上绝大部分二手房、尤其是高层改善楼盘，彻底被改善客群抛弃了。改善客群都去买新规新房了，相当于二手房的置换链条被“斩首”了，剩下的购房者付不起溢价，高层改善豪宅被打落凡尘、需要市场、需要我们这些穷人给它们重新定价，因为富人追求新规新房去了。

高层改善豪宅尚且如此，其他品质更差的二手房呢？——只剩暴D，没有未来，强调：除了新规新房以外，现阶段中国绝大部分二手房没有未来！它们的未来就如同智能手机出现后的小灵通！

当然，因为地段和学区的原因，一些二手房的房价还比较坚挺，但随着房龄的增长、新规新房的大批交付、新生儿数量越来越少，现在某些比较保值的一流学区改善房在将来依然是没有未来的！

2025年开始，很多城市都陆续隐藏了二手房成交数据，包括武汉、南京、上海、合肥、济南、石家庄等，原因肯定不是房价暴涨，那就是房价暴......

隐藏成交数据其实用处不大，因为整个中国楼市都在同一个链条上，底层变动传导至顶层只是时间问题，时代的发展也是不可逆转的，在这个剧烈变动的新时代、能守住自己的家庭资产不缩水就已经很成功了。

切记：处理资产时，不要做无谓的坚持！高启强靠小灵通起家，但你不能一直把小灵通当古董屯着，都6202年了，时代真的变了......(我要结婚/孩子上学/现在必须买房怎么办？——尽可能买新规新房，或者买套价尽可能低的二手房，套价不低你就砍到它低啊~
 

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为此，三人行分析了十月份育翔小学划片成交的27套房产，将从多种角度为大家分析，在教育属性相同时，哪些因素会影响价格，又会对后续的居住、转手等问题产生哪些影响。一切以数据为基础，纯手动分析，同行请绕行。首先来看十月育翔成交的27套房产的大表格

图上标注出的27套房产，对应的都是育翔小学，都成交于今年十月份，运用控制变量法来分析，影响比较大的教育属性和市场环境两个因素，都是相同的，但无论是单价还是总价，都差异巨大，甚至同一小区的房产，彼此之间也有差异。后面我们会逐个因素去分析，当然，“没有拿到底价”也是很重要的一个因素，为了防止引发不必要的冲突，这部分三人行就模糊处理了，心照不宣就好。

育翔十月成交的27套房产面积分布直方图如上，其中十套为35.1~55.1平方米，14套为55.1~75.1平方米，一套为75.1~95.1平方米，两套面积在95平以上。户型方面，27套房产中有7套是一居室，16套两居室，4套三居室。

其中，标绿的四套为地下室/半地下室，有两套一居，两套两居，成交价分别是：402万，405万,438万和472万。值得一提的是，成交价402万和405万的两套，位于同一小区：新风南里，但402万的房产面积反而比405万的多12平，前者是48平米，后者是36平米，导致最终单价差距明显：前者单价8.35，后者单价高达11.22，与此同时，同小区的非地下室户型成交单价只有10.51。而地下室+30多平的面积两个BUFF叠加，结果就是这套房子居住属性为0，想租出去估计也很困难，唯一的好处就在于“税费”是满五唯一，但前面一套402万的房产，是业主包税的。四套半地下的砍价幅度分别是：46、34、92、48,除了前面提到的单价为11w的房产，单价都在7w多到8w出头这个区间。

据此，我们可以总结出第一个结论：在育翔划片上车，如果能接受半地下，400出头是完全可行的，而具体的价格，没有额外税费的情况下，8w单价附近就比较公平合理。

除了半地下，育翔划片十月成交中，单价小于10w的，就只有一套102平米的两居室，当然，前面提到过，对于超大面积房产，在这种强教育属性的片区单价偏低才正常，毕竟教育溢价只是一个定值，咱们今天可以借此机会计算一下，育翔的教育溢价，到底有多少。

经过筛选，最适合用来计算的两套房产出现了：都位于新风北里，朝向分别为东南和南北，楼层都是十六层楼的8/9层，房子都建于1988年，完美符合控制变量的思路。接下来开始计算，第一套是72.6平米，总价827万，第二套是43.8平米，总价626万，二者相差28.8平米，总价相差201万，用201除以28.8，得出多余面积每平米单价6.97万。用6.97乘以43.8,得305万，第二套房产的教育溢价大约在626减去305，等于321万；同理6.97乘以72.6等于506万，827减去506自然也是321万（这是个小学数学问题，大家可以拿去考考孩子）。

据此，我们可以总结第二个结论：育翔的教育溢价，目前来看在321万左右，而“脱水价格”，在6~7万这个区间，以七万为例，我们可以计算一下：一套面积为40平米的房产，“脱水价格”280万左右，加上教育溢价321，总价应该在600万上下，这与实际情况基本相符，大家近几个月可以参考。

总价直方图如上，可以看出，如果不追求大面积房产，育翔划片总体在千万以下，600~900这个区间，可选择性就非常高了。

最后是单价雷达图，大家日后会在孩子的成绩分析里面经常看到它。雷达图显示的众数的区间以及游离数值的游离程度，但还是那句话，教育溢价是按套来的，这个数据仅供参考。

最后整体总结一下：

1 育翔上车房，能接受半地下，400完全可以拿下，合理单价不超过8。

2 非地下房产，教育溢价300多+脱水单价7左右，就是合理价格，不同小区不一样。

3 一居室基本不能住，如果考虑居住，40平以上两居室首选，如果考虑保值，50~70两居室为佳，可以自己算一下预算范围。

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中签率在10%以下的学校仅一所，在15%以下的学校共十所，都是西城绝对的优质校，适合成绩突出的孩子及不指望通过全区派入学，打算冲高的学生填报。11~21名的学校，属于次优校或优质校新校区，适合成绩中上，所在片区属地校天花板较低的孩子填报。排名22~30的学校，碰运气摇中的概率就比较大，本身也是各有特色，如果所属片区整体质量不佳，可以考虑填报。中签率100%的几所学校，本身质量一般，热度也不是很高，家长在填报时可以考虑“矬子里面拔大个”，如果本身位于普小，无直升无ZB，本身掉坑率很高，就可以斟酌之后适当填报。

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是的，你们没听错，北京差不多是最早“隐藏”二手房成交数据的城市，但初衷不是因为房价大跌，而是因为房价大涨......现在北京房价下跌，是另一个故事了。

北京楼市处于整个中国楼市置换链条的最顶端，北京楼市的现状与特征是极具代表性的，是很多一二线城市房地产现状的缩影。

大家都知道北京房价很高，也知道北京房价在跌，但很多人不了解北京这么高的房价到底是哪些人在买，——其实很简单，北京的购房群体大致分为两类，一类是本地置换群体，一类是外地出身的购房者。外地出身的购房者还能再细分为两类，一类是家境一般但在北京有固定工作、获得京籍后全靠自己努力在北京购房定居的群体，另一类是家庭富裕、依靠外地父母支持在北京购房定居的群体。

对北京本地置换客群来说，北京房价虽然高，但他们在北京有老辈攒下的根基（拆迁/分房）、普遍都已经有房了，加一点钱、甚至不用加钱，就能实现卖小换大、卖老换新、卖郊区换主城、卖二环换三环等常见操作。所以北京的连环单很常见，北京的高房价对本地人来说也不是很难接受。

因为他们初始获房成本很低，房价再怎么大起大落、对“地道的老北京”来说也只是赚多赚少的问题，风险最大的情况是越阶置换、就是说本来应该是五百万置换七百万，但有的老北京把自己五百万的房子卖了置换成一千万的房产、一千万的房子后期跌到了八百万甚至五百万、但家庭还背负着几百万房贷、家庭资产从五百万缩水成负数，这是风险最大的情况~但只要他们还在北京有房有户，将来再加点钱、一代代人慢慢置换、或者再碰到大的行情，依然能保持整个家族房产向上置换的链条不断。

所以对很多北京家庭来说，最重要的资产就是京户和京房。一旦丢掉这两样东西，换到别的城市定居发展，可能此生就再也没有机会返回北京了。

对外地出身的购房者来说，北京房价就很高了，因为他们在北京没房没根基，对外地出身、家境一般的购房者来说，三十岁之前拿出小几百万在北京能买到的房子，基本都是郊区远大新或者主城老破小。再往上置换，就归入“老北京们”的置换链条了。

当然，对另一类、家庭富裕的外地购房群体来说，他们往往能买到比郊区远大新和主城老破小更好一些的房产，但大家要注意：这类人群的购房资金，其实来自于其他城市的父母支援，这是另一个比较隐蔽的资金转移链条——小城市普通家庭的资金资产，会通过各种方式，尤其是“变卖房产套现再置换为大城市房产”的方式，缓慢又坚定的流向大城市。

所以北京楼市的置换链条有两条，一是本地居民的房产置换，二是外地出身的购房者用自身收入或其他城市的富集资金接盘北京的底层房产（郊区远大新或主城老破小）。

现在这两个链条都出现了很严重的问题，——房价下跌的行情开始从链条低端一步步传导到顶层，然后顶层作为楼市风向标，反过来再影响链条低端的行情。

问题的出现有很多解释，人口减少、恒大暴雷、中美贸易战甚至俄乌冲突等等等等，随便大家怎么想，反正最终造成的局势就是：现在我国经济增速放缓，社会各阶层对未来的收入预期是普遍看空的，甚至很多人现在收入就已经开始降低了，用一个不太恰当的词来形容就是——通缩。（强调，是不太恰当的形容！）

对楼市来说，通缩是毫无疑问且影响巨大的，——人口老龄化、新生儿数量大幅降低、城市化见顶......很明显未来中国楼市的购房需求是大幅降低的，甚至都不用谈什么未来，购房者数量、购房者收入最近几年就已经显著降低了。

北京房产处于整个中国楼市置换链条的最上层，北京高收入人群和本地置换客群是非常稳定的，所以当其他城市房价很早就开始下跌时，北京房价反而相对稳定，甚至2022年幼升小入学高峰时还能大涨一波，但当链条最低端、也就是外地出身的购房者数量减少、收入降低，外地城市房价进一步降低、富集而来的资金也显著缩水的时候，北京楼市的置换链条也终于被打破了：

置换链条最底层的远大新和老破小开始领跌，随后蔓延到主城学区房，最后蔓延到主城豪宅市场。

也有人注意到了，与二手房市场的惨淡行情相比，新房的房价就要稳定很多。为什么呢？因为2025年5月开始，国家出台了新的住宅建设标准（其他城市的住宅新规更是早于这个时间），从公摊、层高、容积率、景观设计等各个方面，全面拔高新房的整体品质，新房与二手房完全不是同一类事物了，新房市场与二手房市场被分割开来。

这样做的好处是保住了新房房价，保住了土地财政收入，大幅提高了以后的住宅品质，因为城市化已经见顶了、我们不再需要建一坨又一坨高层大板楼去接纳大批涌入的城市新人，高层住宅这个东西，实际上已经没有未来了、被新时代淘汰了。

所以现在市场上绝大部分二手房、尤其是高层改善楼盘，彻底被改善客群抛弃了。改善客群都去买新规新房了，相当于二手房的置换链条被“斩首”了，剩下的购房者付不起溢价，高层改善豪宅被打落凡尘、需要市场、需要我们这些穷人给它们重新定价，因为富人追求新规新房去了。

高层改善豪宅尚且如此，其他品质更差的二手房呢？——只剩暴D，没有未来，强调：除了新规新房以外，现阶段中国绝大部分二手房没有未来！它们的未来就如同智能手机出现后的小灵通！

当然，因为地段和学区的原因，一些二手房的房价还比较坚挺，但随着房龄的增长、新规新房的大批交付、新生儿数量越来越少，现在某些比较保值的一流学区改善房在将来依然是没有未来的！

2025年开始，很多城市都陆续隐藏了二手房成交数据，包括武汉、南京、上海、合肥、济南、石家庄等，原因肯定不是房价暴涨，那就是房价暴......

隐藏成交数据其实用处不大，因为整个中国楼市都在同一个链条上，底层变动传导至顶层只是时间问题，时代的发展也是不可逆转的，在这个剧烈变动的新时代、能守住自己的家庭资产不缩水就已经很成功了。

切记：处理资产时，不要做无谓的坚持！高启强靠小灵通起家，但你不能一直把小灵通当古董屯着，都6202年了，时代真的变了......(我要结婚/孩子上学/现在必须买房怎么办？——尽可能买新规新房，或者买套价尽可能低的二手房，套价不低你就砍到它低啊~
 

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悄然启动的政策实验

八月末，一份未以正式文件形式发布的人才政策在北京各区悄然实施。这项被业内称为“机动性人才引进”的政策，正在以一种低调而务实的方式改变着北京引才格局。

与传统人才引进不同，这项政策不允许子女随迁，明确聚焦青年人才群体。一位不愿具名的区人社局工作人员透露：“这项政策更注重人才的发展潜力和创新能力，而非过去的单一学历导向。”

政策亮点：精准定位与灵活实施

申报条件：在刚性与柔性之间寻求平衡

核心条件保持刚性。主申请人仍需符合《北京市引进人才管理办法（试行）》（京人社调发〔2018〕38号）基本框架，确保人才质量不因政策创新而降低。

企业门槛适度放宽。更多中小型创新企业获得引才资格，特别是那些在人工智能、生物医药、数字经济等新兴领域有所建树的企业。

年龄结构明显年轻化。政策明确向年轻人才倾斜，申报者主要集中在25-35岁区间，这正是创新活力的黄金年龄段。

流程优化：效率与规范并重

“从申报到审批，整个流程设计明显考虑了用户体验。”一位已成功申报的企业HR表示。8月底的大规模申报测试中，相关部门已摸索出一套较为成熟的运作机制。

政策背后的战略考量

解决城市发展的“痛点”

北京正处于城市转型的关键阶段，一方面要控制人口规模，另一方面要吸引急需人才。机动性人才引进政策正好提供了精准的解决方案。

人才结构优化需求迫切。统计数据显示，北京人才缺口主要集中在高精尖领域，特别是具有创新能力和国际视野的青年人才。

居住成本压力需要缓解。通过针对无子女随迁负担的青年人才，政策有效降低了人才的安居压力，提高了人才留存率。

构建多层次人才引进体系

这项新政与现有人才政策形成良好互补：

企业响应与市场反馈

申报企业类型分布

从8月底的申报情况看，参与企业呈现多元化特征。除大型国企外，专精特新中小企业成为申报主力。

某人工智能初创企业创始人表示：“我们最需要的是那些有想法、有冲劲的年轻人，这个政策正好解决了我们的用人难题。”

人才质量评估

从已申报人才的专业背景分析，主要集中在以下领域：

• 数字技术创新：人工智能、大数据、区块链等领域人才

• 硬科技研发：集成电路、生物医药、新材料等研发人员

• 文化创意：数字内容、创意设计等专业人才

未来展望：政策演进的可能性

随着这项政策的深入推进，业界预期将出现以下发展趋势：

评价标准将更趋多元化。除学历职称外，可能引入项目成果、专利贡献、投资业绩等多元评价指标。

区域特色将更加明显。各区可能根据自身产业定位，制定更具针对性的人才标准。

后续服务将不断完善。从单纯的落户服务向创业支持、职业发展、生活配套等全方位服务延伸。

朝阳区某科技园区内，刚通过机动性人才引进落户的李工程师站在办公室窗前，望着远处的中央商务区。“这个政策给了我留京发展的机会，”他说，“虽然没有子女随迁，但对我这样的年轻人来说，先站稳脚跟更重要。”

夜幕降临，北京各区的政务服务大厅里，仍有一些企业在咨询这项新政策。这项不事声张却实效显著的人才政策实验，正在为北京的建设注入新的活力。

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今天带来的是德胜片区的相关内容

小学介绍

育翔小学

学校地址：①德胜里（1年级）：德胜里西街3号；②阳光丽景（2 3年级）：黄寺大街23号院8号楼；③本校区（4-6年级）：马甸南村乙14号育翔小学

育翔小学始终是一校三址，不同年级在不同校区上课，存在每隔几年需要搬校区的问题。所幸三个校址彼此之间距离不算太远。学校有班车，每早7:30点对点，如果家里只有一个娃，比较方便，二娃、多娃家庭可能涉及到几个孩子在不同校区的情况。

学校概况：育翔小学，于1954年11月23日在天津市和平区云南路成立，是北京军区空军子弟寄宿制小学。1958年1月迁到北京。原西城区教育局、西城劳动局、新街口东街小学本校为育翔小学的本部和分部。1964年，交西城区教育局管理，校址是德外新风街5号。学生来源仍为空军子弟，学生全部住宿。1967年至1972年，与四十六中分开，恢复了"育翔小学"的校名。2014年，与德外二小合并，创立育翔小学德胜里校区。由于生源数量激增，后来借用原西师附小校区，开设了阳光校区，形成了一校三址的格局，总占地面积约2.5万平米。

师资力量：

以上是育翔小学的教师招聘公告，应届生硕士以上学历已经是硬性要求，学校有近300名教职工，其中有近80名市区骨干教师，除此之外，学校还有全国优秀教师和优秀班主任。

配套设施：育翔小学的硬件设施在老城区的学校里算是比较优质的，但是三个校区都没有食堂，学校每周会在公众号上公布营养餐的菜谱，官网也有公示，家长可以随时查看。多媒体教室什么的是标配，三个校区都有操场可供学生活动，但是缺少室内运动场馆，操场面积也相对狭小，据说三个校区饭菜口味不一，有待考证。

教学特色： 教学成绩特别突出，2023年和2024年西城中考状元、2025年裸分状元之一都是育翔小学毕业的。篮球颇有名声，多次在市、区比赛中获奖，被评为“北京市篮球传统项目学校”。没有考试排名。作业比较少，多数学生能在校内完成。很重视语文教学，坚持大语文教学观。

登记入学范围：

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评价：是西城区公认的优秀学府之一，备受家长关注。综合实力雄厚，在西城区小学中名列前茅，综合实力能在西城前五。学校以素质教育为主，家长群体文化水平普遍较高。主要的短板在相对狭小的活动空间和接送压力上，对于注重素质教育、能承受接送压力的家庭，育翔是理想之选，建议家长实地考察校区环境，结合自身需求做出决策。

联系方式：

咨询电话：010-82233786、010-62353696、18618380942

校长信箱：yxxzxx1@163.com

学校办公室：62078232

总务后勤处：82087812

西城区师范学校附属小学

学校地址：西师附小学校设有三个校区，其中德胜有两个校区，分别位于大井胡同6号（低年级部）、六铺炕北小街3号（高年级部）。展览路校区是在展览路学区办学，位于北礼士路乙56-2号。2017年新建，和本校一体化办学，也是用本校的师资。

德胜的两个校区之间距离较近，步行仅需十分钟，许多硬件设施都是可以共享的。

学校概况：北京市西城区师范学校附属小学始建于1953年，迄今已有62年的历史。在其不平凡的创业与发展历程中，附小实现了多次成功的跨越。附小的前身是石油部北郊子弟小学，七十年代改为十年一贯制学校，八十年代改为西城区师范学校附属小学，九十年代末改为九年一贯制学校，2005年9月又恢复了原来的校名---西城区师范学校附属小学。无论学校怎样变迁，但学校专注教育、服务社会的办学宗旨未变；扎实高效、无私奉献的工作作风不变；与时俱进、不断创新的办学特色不变·因此学校在各方面成绩喜人，在社会上有一定的知名度。

师资力量：西师附小校本部拥有四百余名教职员工，师资结构优质且多元，包含 13 名高级教师、88 名中级教师，另有 35 名区级学科带头人和骨干教师，以及 8 名获北京市 “紫禁杯” 荣誉的优秀班主任。

硬件设施：六铺炕校区的教学施舍是德胜片区学校内硬件条件最好的之一，有食堂、地下活动场馆，不仅满足学生日常学习需求，更能支持个性化发展。低年级部独享恒温泳池和部分运动设施。高年级部则是集中了室内篮球馆、天文馆等资源。校内泳池有时候会停止开放，学校会安排去其他游泳馆上课。

学校特色：2021年获得北京市学生金帆书画院、北京市学生金鹏科技团称号（天文），在音乐方面小有成就，有悦心合唱团、阳光男孩合唱团管乐团，民乐团，舞蹈社，学校社团丰富，58个社团，有天文，武术，篮球，乒乓球，田径，绘画等，相当丰富。劳动教育也是一大特色，2024年获得专家的高度认可。2025 年在 “天枢杯” 青少年 AI 安全创新大赛中斩获 5 个一等奖、5 个二等奖，展现出在人工智能教育领域的领先优势。

登记入学范围：

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联系方式：

咨询电话:010-62075424

学校总机号码：82070027 82231662

六年级：8760

五年级：8750

四年级：8740

三年级：8730

二年级：8720

一年级：8710

校长信箱：bjxsfx@163.com

评价： 西师附小是一所 “传统与创新并重” 的优质小学，尤其在德胜学区的升学优势显著，适合重视基础教育、希望孩子进入顶尖初中的家庭。学风严谨，学校管理严格，教师责任心强，放学后会针对学生问题进行个性化辅导。划片小区多为事业单位公房，家长素质较高，学生间攀比现象较少。而且由于划片范围较小，西师附小承接了德胜的调剂大任，学位相对充足，对于规划晚的家庭是一个利好。

三帆中学附属小学

校址：西城区裕中西里29号院29号楼

学校简介：前身是裕中小学，接收非京籍，2015 年纳入北师大二附集团后，更名为三帆附小，与三帆中学形成贯通培养体系。2025 年政策显示，80% 毕业生可直升三帆中学本部或裕中校区（新增选项），剩余 20% 参与德胜学区派位。

学校特色：五年级开设语数英三科衔接课程，由三帆中学教师主导教案设计，部分课程直接由初中教师授课。课程内容与初中教材重合度达 40%，参与学生初一数学、语文平均分比非参与者高 15 分。2025 年课程从 “选拔制” 转为 “自愿报名 + 因材施教”，覆盖范围进一步扩大。开设硬笔书法、国学经典诵读等校本课程，体育课要求人人掌握足球、乒乓球技能。课余提供管乐、舞蹈、围棋等 20 余个兴趣小组，并通过艺术节、科技节等平台展示学生才艺。2025 年新推出 “校园小记者” 职业体验课程，融合语文、道德与法治、信息科技等学科，培养学生沟通与实践能力。

师资力量：教师队伍以青年教师为主（教研组长 100% 为 35 岁以下），通过 “青蓝工程” 师徒结对、联合三帆中学教师开展协同教研等方式提升教学能力。英语组 2024-2025 学年邀请西城区教研员及三帆中学教师指导教学比赛，促进教师专业成长。

配套设施：学校位于西城、海淀、朝阳交界处，占地面积 6300 平方米，与三帆裕中共用综合馆、操场等设施。校内设有多媒体教室、计算机教室、阅览室等专业教室，但硬件条件在德胜学区属中等水平，无游泳馆、室内体育馆等高端设施。

登记入学范围

咨询电话:

010-62003491

评价：家长普遍认可学校的直升政策和小初衔接课程，认为孩子升入初中后适应能力强。部分家长提到，衔接课程内容实用（如数学衔接教材由三帆中学教师编写，且参与课程的学生在初中阶段成绩提升明显。硬件条件一般、校园空间有限；部分家长认为作业量适中（三至六年级约 1 小时 / 天），但衔接课程需额外投入时间，建议合理规划孩子课余安排。是直升路径清晰、小初衔接扎实的优质校，尤其适合重视升学确定性、希望孩子平稳过渡初中的家庭。

五路通小学

学校地址：西城区德外大街什坊街甲6号。

学校概况：学校始建于 1960 年，至今已有六十余年历史，是西城区 “全面实施素质教育优类学校” 和 “首都文明校园”。其核心的 “五彩教育” 理念以尊重生命为基础，倡导学生、教师、家长共同成长，培养具有 “自我管理、全球视野” 等核心素养的 “五彩少年”。这种理念贯穿于课程设计与日常教学中，例如通过 “木兰励志” 课程群将传统文化与现代教育深度融合，引导学生在诵读、创编、跨学科实践中传承家国情怀。

师资力量：学校拥有一支高水准的教师队伍，小学高级及以上职称教师占比 66%，包括 2 位区级学科带头人和 11 位区级骨干教师。教师在 “西城杯” 评优课等赛事中屡获佳绩，教学风格兼具严谨性与创新性。例如，语文教师注重阅读与写作的系统训练，英语教学通过情景设计和跨学科融合提升学生应用能力，数学学科则强调思维拓展与实践结合。

配套设施：学校占地 9925 平方米，拥有南北两座教学楼和塑胶活动场地，配备专业舞蹈教室、科学实验室、图书馆及心理咨询室。校园环境注重文化氛围营造，通过 “三大文化区” 和主题展览，将美育融入日常学习空间。有自己的食堂，虽然门口道路狭窄，内部硬件设施还是不错的。

学校特色：五色蓓蕾金帆舞蹈团，连续三届获得北京市学生艺术节比赛一等奖，参加了2021年北京电视台春晚的录制，参加了2022年冬奥会开幕式展演。24年已取消金帆资格学校管乐团参加北京市中小学生艺术节比赛获市金奖。学校棒球队在北京市体育传统校比赛中荣获亚军。

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咨询电话：010-62021680

评价：语数外成绩在名校林立的西城还能名列前茅，特长生也很突出，虽然不是改造也不是直升，已经很低调，可几年来招生都是满负荷，每个班级人数超40人。2025 年数据显示，该校学生进入德胜中学的比例有所提升，进一步巩固了其在学区内的竞争力。师资雄厚、硬件完善、升学路径优质，尤其适合重视综合素质培养、希望孩子在宽松环境中成长的家庭。

第二实验小学德胜校区

校址：西城区安德路142号

学校简介：实验二小德胜校区，前身西城区民族团结小学，很普通的一所小学。其蜕变要从12年说起，2012年北京第二实验小学教育集团成立。2014年，实验二小在教育综合改革中合并了两所小学（民族团结小学和长安小学），这两所小学也成为了实验二小真正合并的学校。学校与本部同一个法人、同样的课程、同样的管理、同样的学籍、同样的师资等统一管理。

硬件设施：校区硬件条件在德胜学区内首屈一指，拥有 200 米环形跑道、标准足球场、室内体育馆（含篮球 / 排球场地）、恒温游泳馆（三年级起每周一节游泳课）、专业舞蹈教室、京剧教室、科学实验室及图书馆等。校园占地面积 15500 平方米，建筑面积 16000 平方米，设施现代化且维护良好，被家长称为「德胜最漂亮的小学」。

学校特色：践行实验二小「以爱育爱」的教育哲学，强调阅读、体育、劳动三大核心素养培养。例如，每学期开展「阅读月」，要求学生提交读书报告；每日一节体育课（风雨无阻），并开设零点体育（晨间 8:20-9:00）和课间自由活动，确保学生每天 2 小时以上户外活动。拥有金帆舞蹈团、管乐团、合唱团三大艺术社团，学生可参与国家级展演（如春晚、国际交流活动）。四、五年级开设京剧课，低年级融入京剧操，校园文化浸润传统艺术。设有金鹏科技团，开展机器人、编程等创新课程，学生多次在市级科技竞赛中获奖。提供近 40 种「城宫计划」兴趣课程（如冰球、射击、花样跳绳），学生可自由选课，但热门课程需抢报。

师资力量：教师团队由本部轮岗教师与校区原有骨干教师组成，市、区级学科带头人占比显著。例如，四年级某班每年更换 2 名主课教师，均来自本部且教学经验丰富，家长满意度高。作为实验二小集团的「真实合并校」，德胜校区与本部实行同一法人、同一管理团队、师资轮岗制，共享课程体系与教研资源。例如，班级编号与本部无缝对接（本部 1-10 班，德胜 15 班起），教师每年双向流动，主课教师多由本部优秀教师轮岗担任。这种深度融合使得德胜校区的教学质量快速提升，目前被家长普遍认为达到本部80%-90% 的水平。

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咨询电话：010-66190818

评价：实验二小德胜校区凭借实验二小的品牌背书、优质的师资与硬件、均衡的升学路径，已成为德胜学区「容错率最高」的选择之一。其教育特色（如体育强基、艺术浸润）尤其适合注重综合素质培养的家庭。

属地校评价

德胜中学（北京市西城区德胜中学）

中考成绩：2024 年首届中考总均分 631+（满分 670）位列西城第一，2025 年 500 分以上 8 人（含加分），其中 7 人提前锁定四中实验班。高分段人数占比超西城传统名校，成为新建校 “逆袭典范”。

分层： 没有实验班，入学的时候班就分好了，有一个班是特长生居多相对文化差一些，但水平都差不多。但是在初二以后数学英语分层上课，需要考试根据成绩分层，以每学期期末为依据，每学期调整一次，据说也参考了期中加权平均但没公开过标准。

师资:

教学水平超高，教的不好的老师会被淘汰，主要通过学生评价和老师评教，同备课组老师间会相互听课指导。老师的管教很严但是老师很温柔。老师的学历很高，最差也是双一流的硕士，大部分都是一线经验很丰富，少部分是留学回来的。 教师团队含市区级骨干教师、北师大博士硕士，年薪 3 倍于公立校标准引进人大附中、十一学校金牌竞赛教练。

课外活动:

很丰富，初三之前的课后服务基本都是课外的一些综合素养，各种艺术节科技节合唱节运动会，包括游学。

作业考试:

作业不算太多，10点前能够写完，考试初一初二不多，初三基本都会一直考，和别的学校相比也不太多，基本均值。

食堂饭菜:

没有食堂，学校有配餐公司，是从外面订餐，味道一般，但是今年口味上改善很多。有教师食堂，近两年可能有筹建食堂的计划。

硬件设施:

目前两个校区，学校设施也比较新，有实验室，以前没有礼堂，借用旁边教育学院，今年新建了一个礼堂。

中考签约:

死签有两种

第一种是德胜作为二附初中集团校之一有直升名额，直升要在西城教委公示。

第二种是你的高中校要收走志愿填报名号和密码，不让学生操作，但这个因为不合规今年就没有听到了。

活签是和目标学校(实验)的招生老师用一二模成绩谈 如果考得好可以要求签协议内容就是保证你进实验中学的实验班。但是如果中考没考到目标分数，会要求你报集团校下很差的兜底校，比如实验的集团校一五九中学，就是学籍去一五九但是人在实验的实验班插班上课，并且高中毕业证也是差学校发。

三帆中学（北京市三帆中学）

中考成绩：2025 年西城中考裸分状元出自该校，35% 毕业生达北师大二附中录取线（区排 16.62%），50% 达 161 中学录取线（区排 23.18%），示范高中上线率近 80%。

分班分层：一共有14个班，平均每个班40人左右，是平行分班。一般初一下学期分层教学，目前期中考试前35%属于A。三帆没有分实验班，一般初一下学期开始数学和英语分层教学，依据上学期数学英语期中和期末成绩算术平均进行年级排位。分为A、B、C、D四层，每层对应的班级数量分别是3、4、4、3。其他科目还是根据原班教学。

教材使用情况：语文，数学，历史，政治，生物是人教版，英语是外研，地理是中图教辅材料各科均用(学习探究诊断)，语文有自主的教材。5.考试情况：考试无月考，地理有周测，语数英一个单元完成后会有考试，为分层考试准备。其他科室基本就是很正规的年级排名的期中和期末考试以及期中和期末考前的模拟考试。

校园生活情况 ：学生7.40到校，午休1小时，学生自由安排，下午如果没有选修课和社团活动是15.30放学，否则就是16.40放学。三帆只有教师食堂，学生是午餐在班吃，并且由送餐公司配送，每餐15元。学校选修课和社团多种多样的，去年大概有50多种（作参考，每年情况不同）。一般在开学初，社团会统一组织招生。与此同时，除了初三，同学们会组织各种丰富的活动。关于社团活动时间，周中都在放学后，一周一次。有些社团可以上课进行积分，周一安排教学，周三四选修课，周五社团活动。

教学情况：作业不多，主要还是看孩子自身情况，三帆的各科老师都很有激情，对学生也很有爱，责任心极高，孩子们每科都需要按老师要求的格式改错，直到合格和掌握了才结束，所以大部分孩子犯错少、效率高。教辅材料各科均用《学习探究诊断》，语文有自主的教材《撷英吐华》。孩子们只要跟着老师的节奏进行学习和完成任务成绩都不会差。三帆整体考试比较多。没有月考，小考包括语数英的单元测、地理的周测；大考包括期中模拟考试，期中考试等等。

就读学生家长真实评价

作为西城最好的中学之一，三帆不是偏素质或偏应试，而是三帆认为用最好的教育方法来教育孩子，二者并不矛盾。学习抓得很紧，但不制造焦虑，让每个孩子做最合适自己的计划和学习。头部孩子有足够多的资源可以充分发挥，为将来铺路，中部的孩子打好基础争取好成绩，低部的孩子尽力提升成绩。我感觉对资质一般的孩子非常友好。青春期脆弱的阶段，有老师经常鼓励，对孩子的人格形成和成长极为有利。

我有朋友的孩子与我们同届去十三分，初中是普小，管理较松，初一上就被打击到了，难以接受严厉的氛围，逐渐厌学。没有提前学过的普娃还是要谨慎打击。

三帆中学裕中校区

中考成绩：与三帆本部共享师资、课程和教研，2025 年中考 460 分以上 130 + 人，示范高中上线率近 70%，校额到校 54 人中 25 人可进入 “五金刚”。家长认为 “教学质量有保障，管理严格”，但需关注校区硬件设施较本部稍逊。

北师大二附中西城实验学校

初一按成绩分为基础、提高、拓展三层，初二增设 “元培实验班” 对接二附中高中部，2025 年示范高中上线率超 48%，校额到校 55 人中 25 人可进入 “五金刚”。与微软、IBM 合作建立实验室，开设 “人工智能”“金融素养” 等前沿课程，学生竞赛获奖率逐年提升。

校风严谨，注重课堂效率，作业量适中，家长评价 “适合中等偏上学生稳步提升”。家长认为 “校额到校资源丰富，但高分段竞争激烈”，需关注实验班选拔标准。

北京市第七中学

2025 年中考 468 分以上 40 + 人，校额到校有希望进入“五金刚”，竞赛获奖率显著提升。足球传统校，机器人社团获市级一等奖，与法国、澳大利亚开展文化交流，综合素质培养成果显著。作为 “普校” 逆袭代表，2025 年校额到校名额为德胜片区最多，且优质高中分配比例高。家长称其 “教师责任心强，管理严格但人性化”，但需注意校园硬件设施相对陈旧。

总结与选择建议

关键考量点：

学习风格：自律性强、追求学术挑战的学生适合德胜中学；综合素质全面、偏好宽松氛围的学生更适合三帆中学。

升学路径：重视校额到校的家庭可优先考虑七中、三帆裕中校区；目标集团直升的学生可关注三帆中学、西城实验学校。

硬件与师资：德胜中学新校区、三帆本部硬件条件较好，七中、西城实验学校需关注师资稳定性。

小升初填报策略

一派一志愿：德胜中学，值得冲一把，权当抽奖；

二派一志愿：三帆中学、三帆裕中、十三分什刹海，三选一。十三分由于是临近的什刹海学区的学校，因而会给德胜学区一定比例的名额，所以值得一试；

二派二志愿：一志愿没选三帆裕中的，可以再试一试运气； 二派三志愿：二附西实和北京七中，二选一，选个离家近的就行，区别不大。

成交数据及分析

2022年开始，德胜的房子有点“尴尬”——报价动辄14、15万/平，每月成交就几十套。很多家长攥着钱却不敢下手，核心是“政策没底”和“成本太高”。2020年开始执行的“多校划片”政策，还在持续发酵。当时德胜是调剂“重灾区”，不少家长花上百万买了房，孩子却被分到几公里外的新街口、什刹海学区，相当于“花高价买了个不确定”。对家长来说，买学区房图的就是“稳妥入学”，可当时的政策像“薛定谔的学区”，谁也不敢赌。就算中介说“大部分还能上对口校”，家长们也宁愿观望——毕竟一旦调剂，房子和孩子的入学都耽误了。除此之外，当时的购房门槛也有点太高：刚需家长“踮脚也够不着”。当时口罩没放开，许多家长都遭遇经济危机，更是不敢随便考虑买房的事情。而且当时房贷利率也不低，一套60平的房子首付要两三百万，月供得四五万，普通工薪家庭根本扛不住。这时候的购房人群特别窄，基本只有两类：一是孩子马上要入学、不得不“赌一把”的家长，二是家底厚不怕调剂的少数家庭。大部分家长只能看着高价叹气，市场自然冷得像冰窖。

而近一两年，家长慢慢“敢买也买得起了”。从2023下半年开始，德胜的房子突然“香了”：价格跌到12、13万/平，有的甚至10万出头，买房门槛明显低了不少。虽然经济还在低迷中，但说实话，用来买房的这几百万，多数也不是靠这一两年挣的。23年影响成交量的主要因素不再是购房门槛，而是家长对入学稳定性的信心。2024年开始，家长的“安全感”明显回来了，西师、实验二小德胜这些优质校又能在片区内选了，2025年更是大部分孩子都能留在本片区，再也不是“买德胜房上别家学”了。更关键的是，人口数据显示未来入学人数会减少，学位紧张的压力小了很多。对2026、2027年才入学的家长来说，现在买房“调剂风险低了”，相当于“用低价买了个确定的学区资格”，自然愿意下手。房贷利率也降到历史低位，首付比例统一降到30%，一套1000万的房子，首付能少掏上百万，月供每月能省几千块。税费也减了——满2年就免增值税，之前卖一套房要交几十万税，现在能省一大笔。这对“卖一买一”的改善型家长太友好了，很多人卖掉老家的房，就能凑够德胜的首付。购房人群开始“扩容”，大家“抄底”的心思都动了，价格降了、政策松了，买德胜房子的人一下子变多了：之前预算不够的普通家庭，发现10万出头的单价“咬咬牙能承担”，赶紧入市占学位；海淀执行“阳光”后，很多“牛娃”没法DZ，家长转头盯上德胜的优质学区，宁愿住小点的房子也要抢资源；价格降低之后，不少孩子还没生的家长也来“囤房”，怕以后政策再变、价格再涨。加上之前惜售的业主看到市场热了，纷纷挂牌卖房，供给多了价格更稳，形成了“越有房卖，越有人买”的良性循环。德胜片区的增保值能力，则是与西城的平均水平接近，略高于全市平均水平。

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第一梯队学校依旧稳定发挥，师大系占据半壁江山，四中八中穿插其中，但其中某一两所近几年高考之前的骚操作和高考成绩摆在那里，再过三年是什么样，可能要画个问号。

一六一近几年势头很猛，师资和生源方面都有很大的提升，学校也是铆足了劲要往上冲的 ，进入第一梯队指日可待。十三中换帅的事情可以看出来教委是重视的，而且承接了很多“中考失利”没进第一梯队的学生，对教学的态度也比较严肃，但优质师资留存率要画个问号，这个不能多说了。铁二和亚太稳步上升，十五中反而是比较危险的，理科教学可以，偏文性质一点的学科，教学上就有点脱离考试了。这不能说是坏事，但作为以高考为最终目标的高中，这样就有点争议。

第三梯队学校里，十四和一五六还是可圈可点的，其他几所就不过多评价。十四的校园文化建设特别值得一提，好多孩子在那边上了初中之后，高中都不愿意再去别的学校，在十四上初中出来的孩子都挺阳光的。

第四梯队学校就不一一评价了，做事留一线

，给第四梯队家长一点建议：有门路能借读的，就上吧，最后一年选机构全托要慎重。高一高二能让孩子在一个好点的集体里面是最好的，回民就有不少在师大系借读的孩子。 还是吐槽一句：五十六中，你是专坑展览路啊！

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天永：115、精忠街、定安里、一师附现在都是100%直升，宝华里是符合条件直升汇文南，非直升部分，汇文南、汇文朝阳、文汇加起来招生计划不到总数1/3。何况直升校也只有一师附是比较香的，天永可能只有一师附的家长在幸福吧…

东崇前：文汇、花市、崇文寄宿班是100%直升的， 文汇和广渠门以及汇文、汇文朝阳招生总数接近300，但是广渠门基本落不到三派。重点来了：前门外国语和九十六是绝对不可接受的深渊巨坑！！！谁上谁知道。

掉坑缓冲区（★★★★☆）

龙体：109、汇文实验朝阳是100%直升，几所小学也都有定额名额新增，三派优质校名额比较多，中等校50和11也不算是很坑的，整体比较严谨吧，其中50是三派的招生主力，然鹅，由于前几年龙体火了一阵，最近小升初学生非常多，优质校、中等校扩招的速度跟不上小学毕业生增加的速度，前门外国语和九十六放在那里，进去就是重伤了。

北东：东城直升最多的片区，雍和宫小学直升东直门中学，史家实验直升二中北，景山直升景山中学，都是100%直升，另外三所学校都有定额直升，选北东就是奔着直升去，如果不是直升又没拼上定额，22 中的中签率为 10.6%；24 中的中签率17.2%；25 中学的中签率为 17.2%；27中的中签率为 11.4%；55中的中签率为 15.2%，这个比例累计起来还是很坑的！

掉坑安全区（★★★☆☆）

东朝建：有史家在，再怎么样也是不会差的，东朝建学区内毕业生人数比定向直升、九年一贯制直升、已知的派位名额和保底校的名额（是可以估算出来的）都要多，这意味着很多孩子是不参加派位的（即ZB），普通孩子实际升学压力要小很多。

景东：景山学校南校区 12 年一贯制（小学直升初中），校尉胡同小学直升166,对于家里没ZB家长也没太多时间管的孩子，166是个不错的选择，灯市口、东交民巷定额二分、五分、166、景山，这就是曾经市政府ZB的实力所在，景山有一部分名额给三派，但不多。在六十五成绩提上来的情况下，唯一的坑就是25和27了，比例还在可以接受的范围内。

掉坑绝缘区（★★☆☆☆）

安交：方家胡同小学 100% 直升五分，剩下的三所学校主要以安交三轮派位为主；一中与五中分校一体化办学，中签率33.1%；二十一中和二十二中一体化办学，中签率20.8%；171中学，中签率6.8%；二分，中签率8.7%； 166中学，中签率3.5%； 东直门中学，中签率3.3%，普遍认为片区内最弱是六十五中，已被列为优先发展校，且加入景山集团，近几年进步明显，24年中考高分段不突出，但600分以上人数不少。所以实际现在最堪忧的是二十一和二十二，二十二高中部如今已是一坨。

和平里：青年湖100%直升171，以往的“优先发展校”，142 中和 54 中，如今已强势崛起。54 中实际的中考成绩在东城已经能位列前三，，142 中在加入 171 教育集团后，加工能力稳步提升，前十名基本用不上校额，校额名额基本能覆盖半数以上的学生，高分段加工能力也不弱。和平里现在当之无愧是东城掉坑率最低的学区。
 

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以下，号称是“第41届全国高中数学联赛北京赛区”拟入选名单

不算女奥+集训队，网传总名额是45个，比去年的50个略有下降，但仍属于正常范围。其中 人大附28人，占比62.2%，十一学校9人，占比20%，师大附实验和明诚各有2人，八中、首师附、101和北大附各自占一人。

从城区分布来讲，海淀区依旧是断层第一，人大附中更是以一半以上的上榜率荣登稳坐头把交椅；相比之下，西城的成绩就显得十分不够看了，一向以“天才少年培养”出名的八中只进了一个，四中更是榜上无名。可以推断，零星上榜的几个娃大概也是“散养型自鸡天才”，除了孩子自身天赋卓绝，家长在竞赛私教上估计也是没少花钱。

再次印证了之前和大家说的，鸡超高智商娃，无脑选海淀。西城能上榜的这几个，背地里肯定是没少付出，如果在海淀，家长能省心不少，在西城没上榜的，如果是在海淀，也许就能上榜了，别急着杠，看看人大附和十一的竞赛配置，就知道什么叫学校资源托举：

人大附

专职竞赛教练接近二十人，助教人均清北博士

高一学完高中数学，高二直接上研究生基础课

CMO难度习题，直接当日常作业 。

十一学校

竞赛中心独立预算，数学单学科经费等于普通中学全年科技预算

分层走班：联赛班+CMO班+国家集训队班

清北保送生里，十一数学占比连续3年>15%

今年上榜的几所学校里，坐标朝阳的明诚外国语格外引人瞩目，不仅因为它为朝阳在西城海淀的封锁里杀出一条血路，更因为它民办校的身份和“外国语”的名称。其实，明诚的成功有迹可循：

高中部每届仅60人，师生比1:4，竞赛生“私人定制”

外教+中教双教练：美国AMC体系+中国高联体系混搭

奖学金：联赛一等奖学费全免，直接吸引“数学单科霸王”

除了为竞赛生提供了一个“小而美”的新培养思路，明诚的崛起也不禁让人联想起另外两所今年激起广泛讨论的学校：正泽和北师大亚太。同为民办校，三所学校今年都力压公办校，取得了非常突出的成绩，颠覆了部分家长“民办校给钱就能上”的想象。预测未来几年内，优质民办的热度会非常高。有想法的家庭最好早做准备。

2025年说是北京民办校崛起的元年也不为过，在公办校面临经费紧缩、生源被调控的情况下，优质民办校们因为充足的经费和相对自由的教学方式，反而杀出一席之地。

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接连几个情感咨询之后，直播间迎来了一股“清流”：有人刷了52块钱的礼物，连麦时声音带着点刚睡醒的沙哑：“主播，你帮我看看，我老公是不是藏私房钱了？” 主播抽了几张牌，说 “星币五逆位，他最近确实有笔没告诉你的支出，但不是私房钱，更像给老人买东西了”。对面立刻接话：“对！前几天他给我婆婆买了个金镯子，没跟我说！你算得还挺准！”

紧接着，她又接连刷了两个追问礼物——算下来一百多块，才终于绕回正题：“帮我算算要不要给我儿子转学。”

我刷牙的手停了停，看个直播也能撞到本行？转学问题算塔罗也太草率了！点开主页一看，没有作品，ip属地一栏明晃晃写着：北京。

主播很有职业素养，点开计时器之后直接开算：“圣杯四正位，孩子现在在学校里有点‘融不进去’，不是被孤立，是他自己觉得和同学没共同话题，跟老师也不敢主动说话。” 主播指着牌面继续说，“权杖八逆位转正位，转学之后师生关系、同学关系会好转，环境变化能让他打开一点，但要注意适应期，前两个月可能会有点跟不上课。整体看，转学之后孩子能好过点。”

这话像给粉丝吃了颗定心丸，她又刷了个礼物：“那我就放心了，我就怕转过去更糟。为了他上学，我把两百多平的房子卖了，换了七十多平的老破小，每天挤地铁上下班要一个半小时。可这才二年级，孩子最近总说不想上学，问他是不是和同学闹矛盾了，他也不说。”

听到“老破小”，我彻底坐不住了，本来以为这是个从郊区转到东西海没法下定决心花钱的故事，听着像是反过来的？我在弹幕打字：从哪转到哪啊？

可能是从主播那得到了心理支持，这位家长回答得很爽快：西城转朝阳。

西城转朝阳，这在大多数学区规划里都是“反常规操作”。果然，弹幕炸了：“西城教育资源不是更好吗？为啥要转去朝阳？”“姐你是不是糊涂了，多少人想进西城进不去！”

我也忍不住发言：“现在在哪个片区呢？”当时心里想的是，如果是广外这种，转了就转了吧，丝毫没注意自己疑似职业病发作了。她显然是看到了我的评论：“我们现在在月坛，我想转到朝阳，那边的学校我能说上话。”

弹幕还在疯狂劝告：“姐别冲动啊！西城的学籍多值钱，转学了再想回来就难了！”“孩子才二年级，人际关系可以慢慢引导，没必要换学校啊！” 还有人戳破关键：“两百多平换七十多平，这代价太大了，再转去朝阳，之前的牺牲不就白费了？”

她没再回应，连麦结束后，头像也很快从直播间列表里消失了。我对着黑下去的屏幕发愣，这些年，见过太多为升学妥协的家长，但像这样，用 “算塔罗” 来定夺转学的，还是第一次见。

以前总有人说，家长选学区就是“唯成绩论”“唯资源论”，可这件事也让我看到，85后90 后家长的焦虑里，藏着更细腻的考量 —— 不是只盯着 “西城比朝阳好” 的刻板结论，而是在意孩子 “愿不愿意上学”；不是只依赖中介的规划、政策的条文，而是会用塔罗这种看似 “不常规” 的方式，寻找一点心理支撑。

当所有人都在说 “西城学籍不能丢” 时，只有她知道，每天挤在七十多平的房子里，听孩子说 “不想去学校” 时，那种两难有多磨人。她刷的不是礼物，是想给孩子找条 “舒服点” 的上学路；她信的也不是塔罗牌，是在教育选择的迷雾里，想抓住哪怕一点点 “确定” 的渴望。

转学不是选‘更好’，是选‘更合适’”。我也告诉自己，比起告诉家长 “该选哪”，我们更该听听他们 “为什么想选”—— 那些藏在凌晨三点塔罗牌背后的焦虑，才是最该被看见的教育真相。

联系方式：

微信号：6621335（备注来意）

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近期，北京有两区直接确定了未来的对口直升方案：

海淀区新确定了2031年小升初对口直升情况

凡是确认被公办中学举办小学部接收的学生，如果该学校是九年一贯制学校，六年后小升初时均须执行直升本校初中政策，家长须签署直升本校初中承诺书。凡是确认被海淀区民办小学接收的跨区学生，六年后小升初时必须直升本校初中，家长须签署直升本校初中承诺书。

丰台区（2029年明确变化）

新确定了卢沟桥第一小学、第二小学2029年对口直升校变为北京市第十中学晓月苑分校。

这里，三人行先带大家回顾一下目前东西海的直升政策实施情况：

海淀区

符合对口直升入学条件的小学毕业生，可自愿申请参加，按照申请人数依规定的直升比例通过计算机派位录取。

可能一所小学对口直升一所初中；也可能一所小学对口直升两所初中，对应两所初中的，只能选择其中一所学校，不可兼报！每个小学对应初中校的直升比例不同。

海淀区对口直升学校普遍的直升比例在30%-40%居多，唯一100%直升的是理工附小直升理工附中。

东城区

自2014年以来，东城区义务教育综合改革顺利推进，原“一定比例对口直升派位入学”统一固定为“定向名额派位入学”。这种小升初途径中签概率大！

另一种直升途径是一贯制直升，东城区有18组九年一贯制直升学校，是100%直升的 ；16组小学与初中定向名额派位入学名单（2025新增3所）；8组一所小学对多所初中定向名额派位入学项目；5组初高中六年人才贯通培养项目名单

西城区

西城从2015年的按照毕业人数30%的比例直升，每年以10%的比例递增，直至80%的对口直升最高比例。截至目前年份已是最高比例直升。

目前来看，西城的直升是比例最高，而且落实比较彻底的，从成果来看，小升初直升直接降低了部分区域的掉坑率，很大程度上影响了不少家长的选择。

而海淀2031对口直升政策的措辞则体现出了更高的强制性，也为近几年幼升小择校的家长敲响了警钟：签署承诺书意味着，无论六年之后孩子成绩如何、对口学校教学质量如何，想改变升学通道几乎不可能。说白了，哪怕孩子到时候成绩优异，也很难跳到更好的学校，哪怕学校到时候初中部成绩不理想，也没有改换的空间。

再次提醒大家，这几年幼升小，必须全面考察，理清思路，未来几年，变化会很快。

互动时间

你更倾向于直接选直升，还是上个好小学？评论区聊聊，帮更多家长避坑～

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数据永远不会撒谎，从下图不难看出，德胜的均价与全市、西城均价相比，差值稳中有升，说白了，就是教育溢价优势始终存在。与西城相比，变化趋势整体相同的基础上，出现了几个单独的峰值，进入25年之后，更是逆势回升。

网络上关于德胜，也是众说纷纭，有人歇斯底里唱衰，有人云淡风轻歌颂，今天不吹黑，用大数据说话，用客观视角分析，带大家揭露西城德胜的不败真相。

线上发言多有限制，更多信息，一对一咨询及线下公开课为您解决。也可私信三人行获取更多数据分析。

先从近三年的成交总价和成交量开始

成交均价：从高位逐步回落

2022年到2023年上半年，德胜的成交均价始终处于较高水平，基本在14至15的区间内波动，期间还出现过15.03、15.2等阶段性高点，显示出当时价格具有较强的支撑力。但从2023年下半年开始，成交均价逐步回落，之后稳定在12至13的区间内震荡，价格回调的趋势较为明显。

成交量：由低迷转向活跃

2022年至2023年上半年，成交量整体处于低迷状态，多数月份的成交量仅为几十套，最高也仅约94套，市场交易活跃度不足。而从2023年下半年起，成交量开始触底反弹，开始小幅度回升，24年2月到达近几年最低值后，开始一路猛涨，24~25虽然仍有波动，但成交十分火热，说是“满血复活”也不为过。

量价关系：呈现反向变动

前期，成交均价处于高位但成交量偏低，市场呈现“有价无市”的状态；后期，随着成交均价的回落，成交量大幅上升，形成了“以价换量”的局面。这种变化表明，价格回调后，市场需求得到了释放，供需关系或市场预期正在发生调整。

综上，2022-2025，德胜成交市场经历了明显的调整，成交均价从高位逐步回落，成交量由低迷转向活跃，量价反向变动反映出市场内部的结构正在发生变化。

数据始终稍显冰冷，接下来是三人行用“人话”来为大家进行分析：

2022年开始，德胜的房子有点“尴尬”——报价动辄14、15万/平，每月成交就几十套。很多家长攥着钱却不敢下手，核心是“政策没底”和“成本太高”。2020年开始执行的“多校划片”政策，还在持续发酵。当时德胜是调剂“重灾区”，不少家长花上百万买了房，孩子却被分到几公里外的新街口、什刹海学区，相当于“花高价买了个不确定”。对家长来说，买学区房图的就是“稳妥入学”，可当时的政策像“薛定谔的学区”，谁也不敢赌。就算中介说“大部分还能上对口校”，家长们也宁愿观望——毕竟一旦调剂，房子和孩子的入学都耽误了。除此之外，当时的购房门槛也有点太高：刚需家长“踮脚也够不着”。当时口罩没放开，许多家长都遭遇经济危机，更是不敢随便考虑买房的事情。而且当时房贷利率也不低，一套60平的房子首付要两三百万，月供得四五万，普通工薪家庭根本扛不住。这时候的购房人群特别窄，基本只有两类：一是孩子马上要入学、不得不“赌一把”的家长，二是家底厚不怕调剂的少数家庭。大部分家长只能看着高价叹气，市场自然冷得像冰窖。

而近一两年，家长慢慢“敢买也买得起了”。从2023下半年开始，德胜的房子突然“香了”：价格跌到12、13万/平，有的甚至10万出头，买房门槛明显低了不少。虽然经济还在低迷中，但说实话，用来买房的这几百万，多数也不是靠这一两年挣的。23年影响成交量的主要因素不再是购房门槛，而是家长对入学稳定性的信心。2024年开始，家长的“安全感”明显回来了，西师、实验二小德胜这些优质校又能在片区内选了，2025年更是大部分孩子都能留在本片区，再也不是“买德胜房上别家学”了。更关键的是，人口数据显示未来入学人数会减少，学位紧张的压力小了很多。对2026、2027年才入学的家长来说，现在买房“调剂风险低了”，相当于“用低价买了个确定的学区资格”，自然愿意下手。房贷利率也降到历史低位，首付比例统一降到30%，一套1000万的房子，首付能少掏上百万，月供每月能省几千块。税费也减了——满2年就免增值税，之前卖一套房要交几十万税，现在能省一大笔。这对“卖一买一”的改善型家长太友好了，很多人卖掉老家的房，就能凑够德胜的首付。购房人群开始“扩容”，大家“抄底”的心思都动了，价格降了、政策松了，买德胜房子的人一下子变多了：之前预算不够的普通家庭，发现10万出头的单价“咬咬牙能承担”，赶紧入市占学位；海淀执行“阳光”后，很多“牛娃”没法DZ，家长转头盯上德胜的优质学区，宁愿住小点的房子也要抢资源；价格降低之后，不少孩子还没生的家长也来“囤房”，怕以后政策再变、价格再涨。加上之前惜售的业主看到市场热了，纷纷挂牌卖房，供给多了价格更稳，形成了“越有房卖，越有人买”的良性循环。

可以说，家长的“心”和政策的“门”，共同撬动了德胜市场，德胜这三年的成交变化，说白了就是“政策给信心，价格给动力”。前期政策模糊、成本太高，家长们“想买房却怕踩坑”；后期教育政策给了“入学稳”的底气，楼市政策降了“买房易”的门槛，再加上价格跌到了心理价位，家长们自然从“观望”变“出手”。德胜的故事也说明：经济再怎么“下滑”，政策再怎么变动，真正稀缺的东西，永远不会“砸在手里”，即使是当时买在高位的家长，现在出手虽然有亏损，和普通房产相比，损失也要小很多，回收资金的效率也更快，最近入手的家长，自然也少了几分“砸手里”的焦虑。

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八月成交的二十套中，宏庙、西单合起来就占了半壁江山，华嘉、奋斗都是三套，受水河和二小是两套。

从挂牌价来看，最高的是西单的一套豪宅，260平，挂牌价超过三千五百万，在整个北京也排得上前列了，而且这套有二年级的学位占用，最终成交也是三千多万，再次让大家见识到了金融街家长的实力。巧合的是，几乎是最低的挂牌价也在西单，西单、华嘉、受水河都出现了七百出头的房源，基本就是金融街的上车底价了。

除了几套超大面积的豪宅，成交价和挂牌价相比基本都是几十万的降幅，最高成交还是西单那套三千多万的，最低成交是受水河一套600万的房源，这个价格基本是可遇不可求，而且对应受水河…事已至此，就不多说什么了

成交单价方面，由于样本量比较小，数据波动幅度很大，宏庙、西单、二小都出现了15以上的单价，这在现在的市场已经是非常少见的了，受水河的几套单价都不到10，所以如果只是看中交通便利位置好上班近这些因素，这个价格也还算比较香的。

接下来看看片区内各小学的情况

第二实验小学

学校简介：

2001年5月，北京第二实验小学设立王府校区（低年级部）；2001年5月，北京第二实验小学接收原新文化街二小（石驸马二小），并进行改造工程，拆迁了占地一千二百平方米的副食店、二十九户居民及临街铺面房，恢复了克勤郡王府的原貌，在该址设立王府校区。

2003年9月1日，北京第二实验小学王府校区作为学校低年级部，招收一年级新生入学。同年9月9日，时任国务院总理温家宝来北京第二实验小学慰问师生，题写学校理念“以爱育爱”。

2004年6月，北京第二实验小学接收原北礼士路二小，并用两个月时间完成改建。同年9月1日，在该校址设立官园校区，开始招收一年级新生。

2006年9月，北京第二实验小学总部原址手帕胡同18号改建为华能大厦，学校总部迁入新文化街134号周转；同时，北京第二实验小学启动“北京第二实验小学还建工程”，建设新校区。

2007年12月19日，北京第二实验小学新文化街校区新址（高年级部）投入使用；2012年，经北京市西城区教育委员会批准，北京第二实验小学教育集团成立。

2014年，实验二小在教育综合改革中合并了两所小学（西城区民族团结小学和长安小学），分别改称为德胜校区、长安校区，自此，北京第二实验小学成为了拥有五个校区的小学（新文化街、王府、长安、德胜、官园）。

特别说明：德胜校区和长安校区，这两所小学是实验二小真正合并的学校，学校与本部同一个法人、同样的课程、同样的管理、同样的学籍、同样的师资等统一管理。长安校区，因为中学没有德胜校区的强大，所以关注度没有德胜实验二小高。玉桃园实验二小、涭水河实验二小等，都是挂牌的，没有实际的帮扶。

2017年，北京第二实验小学王府校区西扩工程（称为王府西院，与原王府校区合成为“大王府校区”）竣工并投入使用。同年，北京第二实验小学官园校区关闭，交还给西城区教委。

硬件设施：实验二小本部硬件一流，设有很多专用教室；藏书近十万册；建有地下游泳馆、食堂，音乐厅等；

学校特色：北京极少几个有金帆合唱团、管乐团、舞蹈团的学校。

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评价：在金融街学区属于大牛级别的小学，三个校区，师资力量雄厚，硬件也是西城靠前。里面孩子非富即贵，生源很不错。

奋斗小学

奋斗小学现形成一校三址的办学格局，东址位于西城区宣西大街甲

8 号，西址位于西城区闹市口大街月台胡同 15 号，北址银河校区位于西城区阜成门外北营房中街 57 号。

学校简介：老牌牛小。傅作义创办，教学质量在线，硬件条件优越。

教学质量只是奋斗小学最微不足道的优势，作为老牌牛小，师资和教学资源都

是一流标准优先配备，奋斗小学的水平是享誉国际的，和美国教育机构有长期

合作。必须吹一吹的是学校的硬件条件，当之无愧西城第一，谁看了不说一句

“财大气粗”。游泳馆体育馆阅览室这些自不必说，奋斗小学的学生宿舍堪称

“贵族配置”，学校可以容纳上百名学生寄宿，住的是空调 WIFI 一应俱全的单间公寓，完败帝都大部分高校宿舍。不用说也知道入学难度肯定不低。但比实验二小还是要容易不少。

教学质量： “牛小”派经典代表，虽然没有实验二小的数据那么夸张，但也是

无可挑剔的水平，学校对生源质量这一块也很重视，学生先天条件，再有优越

的师资支持，成绩自然也差不了。笔者偶然见过奋斗小学的面谈试题，对幼升

小的孩子来说难度不低，也能看出学校的教学是自成一派经过深入研究的。

家长评价： 目前西城区硬件设施最好的小学之一（可能没有之一），别的不

说，游泳馆、篮球馆这两个就把西城大部分小学给秒杀了。教学质量也很过

硬，是一个相当不错的学校，“牛小派”的中流砥柱。

硬件设施： 奋斗属于硬件非常突出的那种学校，校园也够大。学科的专业教室应有尽有，还有室内运动馆，游泳馆，食堂，这在寸土寸金的金融街来说绝对是首屈一指的硬件。

课外活动： 学校注重孩子的兴趣培养，学校开设轮滑、游泳、书法等丰富多彩

的课程，开展社会实践、远足、参观博物馆等活动。长期对学生开展艺术训

练，开设舞蹈、声乐等专业，聘请具有专业特长、高级职称的教师承担艺术课

教学。

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西单小学

位于北京市西城区中京畿道1号

学校简介

前身是始建于1934 年的私立洁民小学，1953 年由教育局接管后，1958 年与西单头条小学、白庙小学合并为大木仓小学，并于2002 年8 月更名为西单小学。至今已有近90年的历史。在2014年教改中，西单小学成为北师大附属实验中学直升校，2015年直升比例上限为30%，以后逐年递增，到2020年达到80%。可享受直升政策的学生必须是本校连续六年学籍的应届毕业生

办学规模和硬件设施

学校占地面积7400多平方米，建筑面积7262平方米。有普通教室15间，930平方米，有计算机室、美术、音乐、语音、自然科技、劳动、电化教室、多功能厅、形体演播室等。专业教室15间，2000平方米。行政办公、生活用房22间820平方米。此外另有库房、卫生间等辅助用房11间350平方米。学校有人工草皮操场一块2068平方米，室内（地下一层）体育馆一间220平方米。学校现拥有校园网络设施1套，电子备课室设备1套，计算机教学设备2套，语音教学设备1套，多功能音响灯光设备1套，闭路电视系统1套。学校现有固定资产1122万元，其中各类设备312万元。

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二龙路社区居委会

二龙路41、43号广成街2、4号广成街4号院太平桥大街98号西兴盛胡同22号院兴盛街2号云梯胡同3、5、7号

教育部社区居委会

大木仓胡同35号

京畿道社区居委会

辟才胡同42号大木仓胡同34、36号华远北街1号楼京畿道(京畿道小区)1-11号楼皮库胡同(丽华苑小区)2、4、6号楼新皮库胡同9号中京畿道17号

咨询电话:010-66071253

小升初：目前，西单小学，可对口直升北京八中和北师大附属实验中学分校（初中部），直升比例为80%。

宏庙小学

学校简介：宏庙小学，在辟才胡同北边，坐落于宏庙胡同里。宏庙小学始建于1883年，距今已经有140年的历史了，可谓是名副其实的“百年老校”。它的前身是八旗子弟的官学，名为“镶蓝旗官学”。

1914年曾改名“北京师范附属小学校”（北师附小）.1958年才更名为“北京市西城区宏庙小学”至今，著名作家老舍曾在此执教，文艺理论家冯牧、艺术家于是之都是从这儿毕业的。解放后，宏庙小学是全国首批建立少先队的学校。在当时这是一种认可，也是一种荣耀。值得一提的是，连小学的名字，都是中央领导人陈云题写的。

学校特色：田径和篮球体育获奖总数每年是位居全区的前列，还开设太极拳的课程，培养良好的运动习惯。电教也是学校的办学一大特色，它是北京第一批校园网学校，不仅起步的早，学校里制作生产的投影片，曾遍及全国各地中小学使用。

校园环境：21年曾改造过校园的操场，学校虽然不大，但是合理的利用每个空间！

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咨询电话:：010-66172010，010-66151871

对口直升：

宏庙小学小升初对口直升实验中学分校和第八中学，直升比例为80%，被不少家长称为“宇宙第一小学”。

华嘉小学

学校为东、西两址办学：华嘉小学低年级部（1-2年级）地址：西城区西廊下胡同34号（西校区）华嘉小学高年级部（3-6年级）地址：西城区东廊下胡同16号对面（东校区）

学校简介：华嘉小学的前身是大水车小学它是西城一所合并校，由于金融街改建，从1993年到2002年，锦什坊街、太平桥、武定、按院、广宁伯街等周边11所小学陆续拆迁合并到华嘉小学。

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评价：华嘉小学作为普小，无直升，收京籍和非京籍调剂生

第二实验小学涭水河分校

学校简介：西城区涭水河小学，建于1947年，是西城区教委直属的一所普通小学，有着近80年的历史。前身是“北方小学”，属完全私立小学。（后为公立小学）原校址在南沟沿甲7号。

1947年北平市教育局接办，更名为”南沟沿小学”。

1966年春再度更名为涭水河小学。文革中曾用名为：遵义小学。1972年恢复现在校名涭水河小学，校址为西城区涭水河胡同45号旁门。北京第二实验小学涭水河分校，位于金融街街道受水河胡同45号

2017年2月校址周转至前门西大街137号。目前原校址回迁工作稳步有序推进。依托区“小而美”特色校建设项目，原校址在翻建过程中，将著名建筑设计团队参与规划设计的二期工程与一期工程并轨推进，校内阅读空间、体育空间有了明显改善，校园环境品质充分提升

学校特色：实验二小涭水河分校的优势北京市体育传统项目学校（排球）

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评价：挂名分校，没有得到实验二小本部太多的帮扶。是金融街学区的一所普通小学，

京华实验

学校简介：京华实验成立于2019年，是一所九年一贯制公立学校，学费按公立学校收费标准走，可以直升京华实验的初中，京华的初中是和四中共建的。京华实验的老师多为特级老师，也有对外招聘的优秀的年轻老师，学校管理严格，学风严谨， 老师抓的比较紧。新校长接任后，整体学校风格和之前相比较为稳定，在继承晨诵古诗词、周五社会实践研学的基础上，加大科学素质和艺术综合素质的培养。

学校特色：2024年京华实验武术比赛一等奖西城区体育传统项目学校（篮球武术）

感恩看到这里的真爱粉，接下来三人行和大家说说为什么前面没写金融街：对于大多数普通家庭来说，不推荐，没必要。举个最简单的例子，这几年入手的都是差不多年份入学的，上车价700多，很多粉丝出得起，没负担，但是在别的片区，哪怕是德胜、月坛，都能挑一挑选一选，在金融街，就是纯“上车”。背着房贷，住着四十多平700万的房子，孩子上的金融街的牛小，说出去好像是不错，但班上同学家里是三千万260平的豪宅，卧室比你们整个家都大，更别提还有不需要买房就能上的，小学的孩子，平时怎么相处？80%的直升比例，谁最有可能成为那20%？别提什么没有攀比心态，谁敢用孩子的童年去赌班上同学的人品、老师的《一视同仁》程度？700万很多人都出得起，但如果只有这700万，金融街绝对不是最优解。有人说那我选普小行不行？要是就看中金融街这个地界，受水河、华嘉欢迎你，去华嘉，和非京孩子做同学去吧，也得做好进入片区兜底校的准备。讲小升初的时候就给大家说过：金融街非ZB非直升的普通家庭娃，惨过二流片区。

说得有点太多了，感谢观看。想再多听一点，你懂得。
 

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西城具有招生资格的中学（标红为新增）

西城十一个学区划分

以下是西城十一个片区的梯队排名，附推荐指数

第一梯队 推荐指数 4~5颗星

德胜 推荐指数 5颗星

小学均衡且优质 ，初中强校云集，且下限很高，升学通路稳定，无短板。

月坛 推荐指数 4星半

小学水平高且均衡，初中上限高，属地校有八中、161等，问题在于ZB较多，但普通名额仍有一定竞争力。

金融街 推荐指数 4颗星

拥有实验二小等顶级小学，直升校优势明显，但非直升生初中通路相对德胜、月坛稍弱，对无ZB家庭比较鸡肋

第二梯队 推荐指数3~3.5颗星

什刹海 推荐指数 3.5颗星

有黄城根小学等优质小学，初中属地校有四中、156中等，直升比例较高。

展览路 推荐指数 3.5颗星

小学以展览路一小为龙头，初中整体均衡，属地校有八中、35中等，下限较高。

新街口 推荐指数 3颗星

黄城根小学分校坐落于此，初中有十三分诚毅等重点校，但下限为教院附中。

陶白 推荐指数 3.5颗星

小学以宣师一附小为代表，属地校有北师大附中、一六一中学等，陶白最近利好频出，被很多人看好，但追平金德月需要时间。

第三梯队 推荐指数2~3颗星

西长安街 推荐指数 3颗星

实验二小长安校区实力较强，初中属地校以161中为主，下限为三十一中。

广外 推荐指数 2.5颗星

小学以北小广外为亮点，初中属地校以四中广外为主，其余多为普通校。

大椿天 推荐指数 2.5颗星

实验一小实力突出，初中属地校以北师大附中为主，但整体初中水平一般。

广牛学区 推荐指数 2颗星

北京小学和康乐里小学相对较好，但也属于“矬子里面拔大个”，初中属地校无明显强校，一六一中广安分校全区招生。
 

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